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                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                                              <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                                                      <kbd id='OIDa2UbvE'></kbd><address id='OIDa2UbvE'><style id='OIDa2UbvE'></style></address><button id='OIDa2UbvE'></button>

                                                                                                                                                                          澳门永利赌场官网:贝壳研究院|“317”两周年北京二手房市场数据报告

                                                                                                                                                                          2019-03-14 13:35 512新闻网

                                                                                                                                                                            距离北京史上最严厉调控政策开端 “317调控”已整整两年,在数十条调控政策后,北京二手房市场目前是仍在低位运行,还是已经有所回温?贝壳研究院用数据来解答。

                                                                                                                                                                            一、市场均价出现明显回调,较2017年3月高点下跌11.3%

                                                                                                                                                                            2017年“317”调控后,北京二手房价格连续9个月下跌,累计跌幅13.5%。2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落,全年均价同比下跌3.3%。进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

                                                                                                                                                                            图:2016年以来北京链家二手房成交价走势

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            从城区来看,通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌,这些低总价区域的价格回落较多后,部分等待观望的首次置业需求将补位入市。

                                                                                                                                                                            图:北京市13区2018年二手房成交均价同比

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            图:北京13城区2019年2月二手房均价较2017年3月累计跌幅

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            二、市场成交调整至历史中等水平

                                                                                                                                                                            317调控后,北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑,到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后,季节性因素叠加学区政策,积压的需求集中释放,市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。

                                                                                                                                                                            此外,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看,当前成交量在历史周期中处于中等水平,市场不存在过热迹象。

                                                                                                                                                                            图:2017年以来北京链家成交量周度走势

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            三、自住需求合理释放,刚需占比明显升高

                                                                                                                                                                            自317调控后,北京二手房市场成交明显下降,后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下,二手房市场交易主要由自住需求支撑。

                                                                                                                                                                            图:2018年四季度主要接触到各类购房需求的经纪人占比

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            “317”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增,换房难度增加,而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此,调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看,400万总价的房源成交占比在调控后明显提升。

                                                                                                                                                                            图:近一年总计400万以下房源成交占比变化

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            四、市场情绪趋于理性,成交周期呈现延长态势

                                                                                                                                                                            2017年3月,北京房价的快速上涨带来市场预期的变动,引发“恐慌性追涨”情绪,成交节奏较快。而调控后,市场情绪趋于理性,客户入市谨慎,客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升,客户成交周期有缩短趋势,但仍处于较高水平,市场情绪仍相对理性。

                                                                                                                                                                            图:2017年以来客户成交周期走势(天)

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            从业主端来看,与调控前业主频繁上调报价不同的是,调控后业主调价行为中以降价为主。挂牌价方面,自调控后新增业主挂牌均价持续下行,进入2019年后开始保持稳定,可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性。

                                                                                                                                                                            图:2017年北京链家月度调价走势

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            图:2017年以来北京二手房新增房源挂牌均价走势

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            五、市场活跃度仍明显低于调控前

                                                                                                                                                                            链家带看数据显示,调控后新增带看量大幅减少,之后开始趋稳,在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前,约为2017年同期的60%左右,且今年带看量已于3月第一周出现回落,预计后期市场活跃度有所下降。

                                                                                                                                                                            图:北京链家月度客源带看量及环比变化

                                                                                                                                                                            数据来源:贝壳研究院

                                                                                                                                                                            六、从调控中得到的启示

                                                                                                                                                                            贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,在严厉的调控政策下,北京房地产调控已取得明显效果,成交量调整至历史中等水平,价格累计跌幅也已超10%。从这次调控中,我们得到一些启示。

                                                                                                                                                                            买房不是稳赚不赔。此次调控后,均价持续下跌,投资者资产价值下降,尤其是在调控前追涨买入的投资客,在之后卖出时出现亏损。所以,投资房产还需谨慎,要有抵御风险的能力,量力而行。

                                                                                                                                                                            新房供给增多可以缓解市场紧张情绪。2018年北京新房供应量明显增多,对二手房形成了一定分流。二手房交易具有乘数效应,新房供应少会导致二手房成交占比大,市场波动往往较大。所以保持一定量的新房是稳定市场的基础,均衡的新房及二手房市场供应结构很重要。

                                                                                                                                                                            房贷是短期市场的决定因素。2016年“930”调控仅略提高了首套房的首付比,区别了普通和非普住宅的首付比,政策力度相对较弱,从而市场回落期较短。而“317”政策出台了“认房认贷”政策,大幅提高了卖一买一的换房者首付比,且房贷利率持续上浮增加了购房者成本,致使成交量大幅下降。故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。

                                                                                                                                                                            刚需是市场的底火。从历次调控后,市场回温均是刚需入场,市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场。引导刚需平稳释放,对于保持市场的平稳很重要。

                                                                                                                                                                            换房是市场交易主力。换房需求是北京二手房市场上的主要需求,占比超60%,并且其杠杆风险低,可以适度满足换房需求,适当降低其房贷成本。